2008年8月2日,周六。【洛杉矶时报】商业版头条像一记重锤砸向市场:【海景广场估值腰斩:雷曼持有的标志性商业地产项目价值下调40%】文章详细披露了位于洛杉矶海滨的海景广场.....一座建筑面积达120万平方英尺的甲级写字楼综合体。雷曼兄弟通过旗下的房地产基金持有该项目65%的权益,账面价值8.7亿美元。“根据独立评估机构的最新测算,”文章写道,“受南加州商业地产市场下滑及项目空置率上升影响,海景广场的公允价值已降至约5.2亿美元,较雷曼财报中的估值下调40%。这意味着雷曼需要为此计提至少3.5亿美元的资产减记。”文章还引述了匿名评估师的话:“这只是一个开始。雷曼在全美持有超过200亿美元的商业地产资产,其中至少三分之一位于加州,佛罗里达,内华达等泡沫最严重的地区。”帕罗奥图陆宅客厅,周六上午十点。陆辰把打印出来的文章递给父母。陈美玲快速浏览,脸色逐渐发白:“海景广场…………我记得。去年丽莎·汉密尔顿夫人还提到过,说那是雷曼的优质资产。“所有毒资产在被发现之前,都叫优质资产。”陆辰平静地说。陆文涛戴上眼镜,仔细阅读文章中的技术细节:“空置率从12%上升到28%....租金下降了22%....这变化也太快了。”“因为经济在衰退。”陆辰调出笔记本电脑上的数据,“爸,妈,你们知道次贷危机为什么会蔓延到商业地产吗?”他打开一张简化的图表:“第一步:住宅房价下跌,房主违约,次级房贷债券(mBS)价值暴跌。”“第二步:mBS暴跌,持有mBS的金融机构亏损,被迫抛售资产,收紧信贷。”“第三步:信贷收紧,企业融资困难,裁员,缩减扩张计划。”“第四步:企业缩减,办公室需求下降,商业地产空置率上升,租金下跌。”“第五步:商业地产价值下跌,持有这些资产的金融机构进一步亏损.....”他画了一个循环箭头:“恶性循环。而雷曼,正好站在这个循环的中心....它既持有大量mBS,又持有大量商业地产。”陈美玲指着文章中的数字:“3.5亿美元减记....这很多吗?”“对雷曼来说,不多。”陆辰调出雷曼的资产负债表,“它第二季度已经减记了28亿美元。但问题是.....这3.5亿美元只是开始。如果它持有的200亿美元商业地产资产平均减值20%,那就是40亿美元。如果减值30%,就是60亿美元。”他顿了顿:“而雷曼的总股本,只有约200亿美元。”陆文涛明白了:“所以如果商业地产继续跌,雷曼的净资产会被一点点侵蚀.....直到归零。’“对。”陆辰点头,“这就是下一张多米诺骨牌。而且这张牌倒下时,会砸到很多看似不相关的人。”他看向窗外。院子里的梧桐树在八月的阳光下投出浓密的阴影。“比如罗伯特·陈叔叔的建筑公司。”圣何塞,罗伯特·陈的建筑公司办公室,周六下午两点。罗伯特从未感到如此无力。他坐在会议室里,面前摊着三份文件......每一份都是死亡通知书。第一份:圣何塞市中心科技谷大厦项目停工通知。总包方通知:因贷款方雷曼兄弟旗下房地产基金暂停拨款,项目即日起无限期停工。项目已完成35%,投资额4200万美元,其中罗伯特公司垫资800万美元。第二份:帕罗奥图创新园区二期工程招标取消。业主方一家硅谷风投支持的房地产公司通知:因融资环境恶化,项目暂缓。罗伯特公司为投标投入的前期费用:120万美元。第三份:银行催款函。罗伯特公司的一笔1800万美元短期贷款将于两周后到期,银行建议尽早安排还款计划。窗外,公司的停车场空了一半......周五,他不得不裁掉了十五名员工,占总人数的30%。那些跟着他干了十年,十五年的老师傅,离开时眼睛通红。一个老木匠拉着他的手说:“老板,等有活了,一定叫我。我什么都能干。”罗伯特当时只能点头,但他知道,可能再也没有有活的时候了。手机震动,是妻子发来的短信:“老罗,李太太刚打电话,问你能不能接一些小修小补的活。她说认识几家需要维修的…………价格可以低一点。”罗伯特苦笑。他的公司是注册资金5000万美元的中型建筑企业,曾经承建过硅谷多家科技公司的总部大楼。现在,要接小修小补的活了。但他回复:“好。把联系方式给我。’放下手机,他走到窗前。公司院子里停着十台挖掘机,八台起重机,二十辆工程车.....这些都是贷款买的,每月还贷就要四十多万美元。如果接下来三个月没有新项目,这些设备会被银行收走,公司会破产,五十个家庭会失去生计。而这一切,都始于雷曼那个暂停拨款的决定。罗伯特想起三个月前,在社区烧烤派对上,他曾经半开玩笑地对陆文涛说:“你儿子在做空雷曼?小心点,那可是华尔街的巨人。”陆文涛当时只是笑笑:“孩子有自己的判断。”现在罗伯特明白了:那个十六岁的孩子,比他们这些成年人看得更远,更清楚。他拿起电话,拨通了陆文涛的号码。罗伯特图陆宅,上午八点。帕罗奥接完历克斯的电话,表情凝重地走回客厅。雷曼和卫伯格正在讨论海景广场的估值问题。“毕璧彬打来的。”帕罗奥坐上,“
本章未完，请点击下一页继续阅读》》